ก่อนโอนที่ดิน ต้องเช็คให้ชัวร์ว่าโฉนดของคุณเป็นประเภทไหน
เคยสังเกตไหมว่า ตราครุฑบนหัวโฉนดที่ดินมีสีที่ไม่เหมือนกัน? บางใบเป็นสีแดง บางใบเป็นสีเขียว หรือบางใบเป็นสีดำ สีเหล่านี้ไม่ใช่เพียงความสวยงาม แต่เป็นตัวบ่งบอก "สิทธิ" ในที่ดินผืนนั้นว่าคุณสามารถซื้อขาย โอน หรือจำนองได้หรือไม่
สัญลักษณ์: ตราครุฑสีแดง
นี่คือโฉนดที่ดินที่ "สมบูรณ์ที่สุด" และเป็นที่นิยมที่สุดในการซื้อขายในปัจจุบัน เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างเต็มที่ สามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือทำนิติกรรมทุกอย่างได้ตามกฎหมาย มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน
สัญลักษณ์: ตราครุฑสีเขียว
คือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน แต่ยังมีสถานะเป็นเพียง "สิทธิครอบครอง" (ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มตัวแบบ น.ส. 4) อย่างไรก็ตาม สามารถซื้อขาย โอน และจดจำนองธนาคารได้ตามปกติ และสามารถนำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนด น.ส. 4 ได้ในอนาคต
สัญลักษณ์: ตราครุฑสีดำ
ที่ดินประเภทนี้ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่นอน การระบุตำแหน่งที่ดินใช้วิธีโยงยึดจากวัตถุหรือที่ดินข้างเคียง การจะซื้อขายหรือโอนต้องมีการ "ประกาศ" ที่สำนักงานที่ดินเป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านจึงจะทำการโอนได้ มีความเสี่ยงเรื่องแนวเขตที่ดินคลาดเคลื่อนสูง
ที่ดินบางประเภท เช่น ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑน้ำเงิน) หรือ ภ.บ.ท. 5 ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ตามกฎหมาย (ยกเว้นการตกทอดแก่ทายาท) ดังนั้นก่อนที่คุณจะใช้โปรแกรมคำนวณค่าธรรมเนียมโอน ควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าที่ดินของคุณเป็น น.ส. 4 หรือ น.ส. 3 ที่สามารถทำนิติกรรมได้
ในการซื้อที่ดินทุกครั้ง ควรขอสำเนาโฉนดทั้งหน้าและหลังมาตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินเพื่อความมั่นใจ และดูว่ามีการ "สลักหลัง" ห้ามโอนภายในกี่ปีหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาภายหลังการจ่ายเงินมัดจำครับ